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Baustelle

7. Wichtige Hinweise nach Erteilung der Genehmigung bzw. bei der
Bauausführung

7.1 Allgemeine Hinweise

Die nachfolgenden Hinweise sind vor allem nach der Erteilung der Baugenehmigung bzw. bei der Zulassung im Genehmigungsfreistellungsverfahren wichtig und sollten zur Vermeidung von Schwierigkeiten auch beachtet werden.

Zunächst ist es beim Erhalt einer Genehmigung wichtig, den Genehmigungsbescheid sorgfältig und vor allem vollständig durchzulesen und die mit einem Genehmigungsstempel versehen Bauantragsunterlagen auf Revisionen (Roteinträge) durchzusehen.
Sollten Unklarheiten bestehen, stehen die jeweiligen Ansprechpartner in den Baubereichen gerne zur Erläuterung zur Verfügung. Auch wenn Sie mit Auflagen oder Revisionen nicht einverstanden sind, empfiehlt es sich zunächst das Gespräch mit den Baubereichen zu suchen. Rechtsmittel (in diesem Fall nur noch die Klage zum Verwaltungsgericht) können danach immer noch eingelegt werden; es ist jedoch die Frist zur Klageerhebung von 1 Monat nach Zustellung der Genehmigung zu beachten.

Das Bauvorhaben ist genau nach den geprüften Bauvorlagen (d. s. insbesondere Bauzeichnungen, Lagepläne, Baubeschreibungen) auszuführen. Bei bauaufsichtlich nicht genehmigten Abweichungen kann die sofortige Baueinstellung verfügt sowie eine Geldbuße bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Dies gilt auch für die lagemäßige Anordnung der baulichen Anlage.

Es wird empfohlen, die Baugenehmigung mit Planunterlagen sorgsam aufzubewahren und sie einem evtl. Rechtsnachfolger auszuhändigen.

Bei Ausführung des Vorhabens sind insbesondere die vom Bayer. Staatsministerium des Innern durch öffentliche Bekanntmachung eingeführten technischen Baubestimmungen, z.B. Baunormen (DIN) sowie die einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften der Bayer. Bauberufsgenossenschaft einzuhalten. In der Regel wird auf die einschlägigen Rechtsvorschriften und die o.g. technischen Baubestimmungen im Bescheid nicht ausdrücklich eingegangen. Die einschlägigen Vorschriften sind aber dennoch zu beachten.

Während der Ausführung genehmigungspflichtiger oder genehmigungsfreigestellter Vorhaben hat der Bauherr an der Baustelle, dauerhaft und von der Straße aus sichtbar, eine Tafel, die die Bezeichnung des Vorhabens und die Namen und Anschriften des Bauherrn und des Entwurfsverfassers enthalten muss, anzubringen (Art. 9 Abs. 3 BayBO).

7.2 Schnurgerüstabnahme

Im Genehmigungsverfahren wird durch das Kreisbauamt, im Genehmigungsfreistellungsverfahren durch die Gemeinde in der Regel eine Schnurgerüstabnahme gefordert.
Die Schnurgerüstabnahme soll zum einen die korrekte Höhenlage des Gebäudes, zum anderen die Einhaltung der im Eingabeplan dargestellten Lage des Gebäudes zu den Grundstücksgrenzen sicherstellen. In diesem Zusammenhang werden ggf. auch die in den Eingabeplänen enthaltenen Abstandsflächen nach der BayBO überprüft, da oftmals erst mit der genauen Höhenlage auch die notwendigen Abstandsflächen ersichtlich sind. Hierbei ist zu beachten, dass im Genehmigungsfreistellungsverfahren als auch im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Abstandsflächen durch die Bauaufsichtsbehörde nicht geprüft werden.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahrenwird von den Gemeinden in der Regel eine Schnurgerüstabnahme durch das Kreisbauamt gefordert. In den Genehmigungen durch das Kreisbauamt sind durch Auflagen verschiedene Möglichkeiten der Schnurgerüstabnahme denkbar. Welche Möglichkeit im Bescheid festgesetzt wird, richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad der baulichen Anlage und nach den Geländeverhältnissen des Baugrundstücks. Neben der Abnahme durch das Kreisbauamt, ist die Abnahme durch fachkundige Personen (z.B. Vermessungsingenieure, Architekten) oder durch die sog. Prüfsachverständigen für Vermessung im Bauwesen (eingetragen in einer speziellen Liste bei der Bay. Ingenieurkammer Bau) vorgesehen.
Bei einer Abnahme durch fachkundige Personen oder Prüfsachverständige darf von den genehmigten Eingabeplänen nicht abgewichen werden. Abweichungen von den Eingabeplänen können nur durch die jeweils zuständigen Behörden zugelassen werden (d.h. im Genehmigungsverfahren durch das Kreisbauamt, im Genehmigungsfreistellungsverfahren durch die Gemeinde).

Weitere Meldungen und Abnahmen sind durch Gesetz vorgeschrieben bzw. können vom Landratsamt angeordnet werden (vgl. hierzu die nachfolgenden Punkte).

7.3 Erforderliche Nachweise und Bescheinigungen

Die erforderlichen Nachweise und Bescheinigungen, als auch die Genehmigung bzw. der Nachweis der Durchführung des Freistellungsverfahrens, müssen, soweit sie nicht bereits von Gemeinde oder Landratsamt im Verfahren gefordert wurden, spätestens zu Baubeginn an auf der Baustelle vorliegen (Art. 68 Abs. 6 BayBO). Diese Vorschrift soll u.a. dazu dienen, dass ggf. auf der Baustelle sowohl durch die ausführenden Firmen und Bauleiter als auch durch das Kreisbauamt Kontrollen durchgeführt werden können. Nachdem einige Nachweise im Verfahren nicht vorgelegt werden müssen, wäre eine zeitnahe Beschaffung der Unterlagen durch das Kreisbauamt nicht möglich.

Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor der Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen die jeweils erforderlichen bautechnischen Nachweise über Standsicherheit-, Brand-, Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutz erstellt und ggf. geprüft bzw. bescheinigt sein (Art. 62 BayBO). Der Gesetzgeber hat hinsichtlich der bautechnischen Nachweise ein von der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Prüfung unabhängiges neues System geschaffen, dass vor allem auf der auf die Inanspruchnahme privater Sachverständiger abzielt und das Landratsamt weitestgehend von Prüfpflichten freistellt. Im Rahmen der Baukontrolle ist das Landratsamt aber nach wie vor berechtigt und verpflichtet die Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen zu überwachen.

Feuerstätten dürfen erst in Betrieb genommen werden, wenn der Bezirkskaminkehrermeister die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat (Art. 78 Abs. 3 BayBO).

7.4 Erforderliche Meldungen und weitere Abnahmen

Der Gesetzgeber hat in der BayBO eine Reihe von Meldungen an die Bauaufsichtsbehörde (Kreisbauamt) vorgesehen. Der Zeitpunkt bzw. die Art der Meldungen richtet sich nach dem Verfahren in dem die bauliche Anlage zugelassen wurde. Unabhängig von den bereits im Gesetz vorgeschriebenen Meldungen bzw. Abnahmen kann das Kreisbauamt weitere Meldungen bzw. Abnahmen verlangen.

 

  • Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn des Bauvorhabens und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als 6 Monaten mindestens 1 Woche vorher schriftlich mitzuteilen - Baubeginnsanzeige - (Art. 68 Abs. 7 BayBO).
  • Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien baulichen Anlage ist mindestens 2 Wochen vorher anzuzeigen (Art. 78 Abs. 2 Satz 1 BayBO).
  • Mit der vorgenannten Anzeige sind nach Art. 78 Abs. 2 Satz 2 BayBO bestimmte Bescheinigungen bzw. Bestätigungen vorzulegen. Aufgrund der komplizierten Rechtslage wird empfohlen mit dem Kreisbauamt in Verbindung zu setzen.
  • Der Bauherr hat die Fertigstellung des Rohbaus mindestens 2 Wochen vorher anzuzeigen, wenn dies im Baugenehmigungsbescheid festgelegt wurde (Art. 78 Abs.1 Satz 1 BayBO).
  • Der Bauherr hat sonstige bestimmte Bauabschnitte anzuzeigen, wie z.B. die Fertigstellung der Keller- und Erdgeschossdecke, wenn dies im Baugenehmigungsbescheid festgelegt wurde (Art. 78 Abs. 1 Satz 1 BayBO).
  • Die Arbeiten dürfen erst dann fortgeführt werden, wenn bestimmte Abnahmen (Abnahme der Höhe Keller- oder Erdgeschossdecke) durchgeführt sind und die Freigabe durch das Landratsamt erfolgt ist (Art. 78 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Ein Verstoß gegen die Meldepflichten bzw. Abnahme-/Freigabeverpflichtung kann mit Geldbuße bis zu 500.000 Euro belegt werden (Art. 79 Abs. 1 Nr. 11 bzw. 12 BayBO).

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