13. Fachchinesisch - Ein Stichwortverzeichnis

Abgrabungen und Aufschüttungen stellen immer eine prinzipiell unerwünschte Veränderung des natürlichen Geländeverlaufs dar und sind oftmals ein Grund für Verzögerungen im Genehmigungsablauf. Sofern diese Baumaßnahmen dennoch beantragt werden, müssen sie auf den Bauplänen deutlich dargestellt und vermaßt werden. Die neue Bauvorlagenverordnung hat hier erhöhte Anforderungen and die einzureichenden Baupläne gebracht.

Der sog. Vorbescheidsantrag dient dazu, einzelne Fragen eines Bauvorhabens im Vorgriff auf den Bauantrag zu klären. Vorbescheidsanträge sind vor allem sinnvoll, wo grundsätzlich
planungsrechtliche Probleme (am Ortsrand, in Splittersiedlungen etc.) auftreten können und vorerst Planungskosten und Zeit gespart werden sollen. Der Vorbescheidsantrag ist im Kern in Frageform zu stellen, z.B.: “Ist die Errichtung eines Wohnhauses in der angegebenen Größenordnung zulässig?”. Oftmals reicht als Unterlage neben den allgemeinen Antragsformularen ein Lageplan im Maßstab 1:1000, in dem die Grundfläche des geplanten Vorhabens eingezeichnet ist, aus.

Mit Außenbereich werden planungsrechtlich alle Flächen bezeichnet, die außerhalb einer gewachsenen Ortschaft liegen und nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen. Die Abgrenzung des Außenbereiches ist, gerade an den Schnittstellen zum Innenbereich (Ortsränder etc.) nicht einfach.

So können beispielsweise Teilbereiche eines Grundstückes in den Außenbereich hinausragen und planungsrechtlich anders beurteilt werden, als der möglicherweise bereits bebaute Grundstücksteil im Innenbereich. Auch bereits vorhandene Gebäude müssen nicht immer ein sicherer Hinweis für eine Beurteilung nach den Kriterien des Innenbereichs sein. Es gibt Bereiche (z. B. in der Gemeinde Berg), wo ganze Splittersiedlungen im Außenbereich liegen. Im Zweifel sollte sich jeder Bauherr im Vorgriff über den planungsrechtlichen Zustand genau informieren.

Sollte sich ein Grundstück im Außenbereich befinden, ist eine Bebauung grundsätzlich nicht möglich. Nur wenige Vorhaben (sog. privilegierte Vorhaben) sind im Außenbereich zulässig, so z.B. Gebäude der Land- oder Forstwirtschaft usw.

Ob für eine Fläche eine Bauerwartung besteht, d.h. eine konkrete Bauleitplanung angelaufen ist, lässt sich bei der jeweiligen Gemeinde erfragen.
Vorsicht geboten ist auf jeden Fall bei offerierten Außenbereichsflächen.

Neben dem ausgefüllten Bauantragsformular sind die Eingabepläne dreifach beizulegen. Sofern bekannt ist, dass mehrere Dienststellen und Fachbehörden beteiligt werden müssen, ist es ratsam, weitere Plansätze einzureichen, um durch eine parallele Beteiligung Zeit sparen zu können. Bei der Erarbeitung und Zusammenstellung der Planunterlagen sollte folgendes beachtet werden:

• korrekte Darstellung und Vermessung des natürlichen Geländeniveaus
• Abstand der Baumaßnahme zu den Grundstücksgrenzen angeben
• Lageplan mit Spannmaßen beim Vermessungsamt anfordern und beilegen
• Vermassung der Wandhöhe
• ggf. Erarbeitung eines Baumbestandsplanes
• Erarbeitung eines Freiflächengestaltungsplanes (am Ortsrand oder in exponierten Bereichen)
• Bei Nutzungsänderung ausführliche Beschreibung beilegen (welche Tätigkeiten werden ausgeführt, wie viele Beschäftigte sollen arbeiten, mögliche Immissionen durch Fahrzeugverkehr etc.)

Baugesetzbuch (BauGB) / Bayerische Bauordnung (BayBO)
Im Baugesetzbuch wird die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens geregelt. Es wird bestimmt, wo, welches Gebäude (z.B. Wohnhäuser, gewerbliche Objekte, landwirtschaftliche Gebäude etc.) errichtet werden kann.
Die Bayerische Bauordnung regelt dagegen prinzipiell, wie gebaut werden muss. Nachbarschützende Belange (z.B. Abstandsflächen), der bauliche Brandschutz sowie die einzelnen unterschiedlichen Genehmigungsverfahren werden ebenso durch die Bayerische Bauordnung geregelt, wie die genehmigungsfreien Vorhaben. Auch Definitionen, wie der “Vollgeschosse”, der “Aufenthaltsraumqualitäten”, der “Sonderbauten” und der “Gebäudeklassen” erfolgen durch die BayBO. In der BayBO wird auch die Zulässigkeit einzelner Bauprodukte (= Baustoffe) geregelt.

 

Bauleitung
Ein reibungsloser Bauablauf spart zeit und Geld. Der Bauleiter ist verantwortlich für den Baufortschritt.
Es empfiehlt sich den/die Eingabeplaner / in auch die Bauleitung zu übertragen. 

Bauvorlageberechtigung
In Art. 61 der Bayerischen Bauordnung wird geregelt, wer welche Bauvorhaben offiziell bei der Behörde als Entwurfsverfasser einreichen darf. Derjenige, der die Bezeichnung “Architekt” führen darf (Eintragung in das Verzeichnis der Bayerischen Architektenkammer), kann jedes Bauvorhaben, unabhängig von der Größe oder der Anzahl der Wohneinheiten, bearbeiten. Für die Planung von Wohngebäuden mit bis zu drei Wohneinheiten (dritte Wohneinheit muss in der ersten Ebene des Dachgeschosses liegen), auch in Form von Doppelhäusern, ausgeschlossen Reihenhäuser (Hausgruppen) etc. können auch erfolgreiche Absolventen der Studiengänge Architektur und Bauingenieurwesen oder staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs beauftragt werden. Sofern seitens des Bauherrn Unsicherheit hinsichtlich der Bauvorlageberechtigung besteht, empfiehlt sich, vor den ersten Planungsschritten, die Vorlageberechtigung genau zu prüfen. 

Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan wird durch die jeweilige Gemeinde aufgestellt. Der Bebauungsplan regelt u.a. an welcher Stelle, welches Gebäude wie groß gebaut werden darf. Weiterhin können öffentliche, wie private Verkehrsflächen (Erschließung) festgesetzt werden. Enthält ein Bebauungsplan mindestens diese Festsetzungen, so spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Grundsätzlich muss ein Bebauungsplan eingehalten werden. Sofern ein Grundstück im Umgriff eines Bebauungsplans erworben werden soll, ist es ratsam, sich gleich am Anfang mit den Vorgaben des Bebauungsplans vertraut zu machen und die Festsetzungen auch anzuerkennen. Ein vom Bebauungsplan abweichender Entwurf verwehrt nicht nur den Anspruch auf ein mögliches Freistellungsverfahren; in der Regel ergeben sich auch Probleme mit den erforderlichen Befreiungen.

 

Dacheinschnitte werden durch das Landratsamt mit Rücksicht auf eine ausgewogene, harmonische Dachlandschaft generell negativ verbeschieden.

Die Gemeinde ist bei jedem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben zu beteiligen. Nach Einreichung des Antrages prüft die Bauverwaltung den Antrag und legt ihn dem Bauausschuss oder dem Gemeinderat zur Entscheidung vor. Dieses Gremium stimmt danach über den Antrag ab und erteilt das gemeindlich Einvernehmen oder nicht. Nach Beschluss wird der Antragsteller benachrichtigt und der Antrag an das Landratsamt zur weiteren Bearbeitung geleitet. Die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens darf keinesfalls verwechselt werden mit der Genehmigung des Bauvorhabens.
Genehmigungs-behörde ist ausschließlich das Landratsamt.

Die Geschossflächenzahl ist eine Verhältniszahl (Grundstücksgröße im Verhältnis zur realisierbaren Geschossfläche) und gibt Aufschluss über die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks.
Beispiel:
Die GFZ beträgt 0,5, der Bebauungsplan lässt eine zweigeschossige Bauweise zu, die Grundstücksgröße beträgt 1000 m²

1000 m² x 0,5 = 500 m² Geschossfläche (GF)

Diese 500 m² GF können aufgeteilt werden in zwei Ebenen, d.h. ca. 250 m² GF je Geschoss. Es kann insgesamt ein zweigeschossiger Baukörper in den Ausmaßen 10 m x 25 m errichtet werden.

Die GFZ hat nicht mehr die Bedeutung wie zu früheren Zeiten, da in Baugebieten ohne Bebauungsplan das Einfügen des Baukörpers letztlich über die Kubatur bestimmt wird. In Bebauungsplänen kann die GFZ jedoch nach wie vor ein wesentliches Kriterium darstellen.

Der Gutachterausschuss beschäftigt sich mit Themen der Verkehrswertermittlung und erstellt gegen Gebühr auch Gutachten für Privatpersonen.

 

Nähere Informationen:

Die Bebauung innerhalb eines Ortes (Bereich ohne Bebauungsplan) wird in § 34 des BauGB geregelt. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens ergibt sich in diesen Fällen aus der baulichen Umgebung heraus. Sowohl die Größe und Gestaltung eines Baukörpers, seine städtebauliche Situierung wie auch die beantragte Nutzungsart müssen sich in die nähere Umgebung einfügen.
Im Zweifel ist zu empfehlen, das Bauvorhaben mit der Gemeinde und dem zuständigen Baubereich im Landratsamt abzustimmen.

Mit dem Begriff Kniestock wird landläufig das konstruktive Auflager des Dachstuhls bezeichnet. Das festgesetzte Maß definiert den Abstand zwischen Rohdecke und der Oberkante Fußpfette, innen gemessen.

Ein Nivellement ist das höhenmäßige Aufmaß des bestehenden Geländes. Diese Planungsgrundlage ist auch bei flach geneigten Baugrundstücken unentbehrlich. Das Nivellement wird in der Regel durch ein qualifiziertes Vermessungsbüro oder den Architekten erstellt, indem ausreichend viele Höhenpunkte bezogen auf einen sog. Nullpunkt (Kanaldeckel, Fahrbahndecke etc.) aufgemessen und in Form von Höhenlinien festgehalten werden.
Aufgrund dieser Höhenlinien können wiederum die für die Planung wesentlichen Geländeprofile erstellt werden. Die Höhenpunkte des natürlichen Geländes sind in den Grundriss (Erdgeschoss)-, Schnitt-, Ansichtszeichnungen einzutragen.

Als Abschluss der Dachdeckung am Giebel in der Ebene eines Giebelsparrens verlaufendes Brett.

Die Richtwerteliste für unbebautes Bauland vermittelt eine landkreisweite Marktübersicht. Die Richtwerteliste wird im Turnus von 2 Jahren erstellt und basiert auf den Daten der
Grundstücksverkäufe. Die Richtwerte beziehen sich auf eine ausgewiesene Zone und werden in DM/m², erschließungsbeitragsfrei, bezogen auf eine übliche GFZ, ausgewiesen.

Die Richtwerteliste kann über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Ansprechpartner

Kostenpflichtig bezogen werden.

Selbstverständlich können auch einzelne Richtwerte telefonisch abgefragt werden (kostenfrei).

Die Split-Level-Bauweise empfiehlt sich in Hangbereichen. Das Gebäude wird Geschossweise, höhenmäßig in mindestens 2 Ebenen versetzt, zueinander geplant. Die Topographie eines Hanges lässt sich auf diese Weise optimal ausnützen, zudem ergeben sich interessante Wohnformen.

Trägerbeteiligung
Jedes Bauvorhaben wird, sofern weitere Fachstellen betroffen sind, diesen im Rahmen des
Genehmigungsverfahrens zugeleitet. Über die Notwendigkeit einer Zuleitung entscheidet letztlich die
Genehmigungsbehörde. Der Bauherr kann, sofern bekannt ist, dass ein bestimmter Träger zu hören ist,
die Beteiligung im Vorgriff des Verfahrens selbst vornehmen und die Stellungnahmen mit den
Unterlagen einreichen.

Traufe
Untere waagrechte Begrenzung der Dachfläche parallel zum First, zugleich Ablaufkante des Regenwassers.

Eine Voranfrage bei der Gemeinde ist nicht zu verwechseln mit einem offiziellen Vorbescheidsantrag.
Die Voranfrage wird nur durch die Gemeinde behandelt, d.h., eine rechtliche Bindungswirkung besteht selbst bei positiver Beantwortung nicht.

Die Wandhöhe ist das wesentliche Kriterium zur Berechnung der notwendigen Abstandsflächen.
Prinzipiell gilt, um so höher die Wand, um so größer muss der Abstand zu den benachbarten Grundstücken sein.

Die Wandhöhe ist das Maß zwischen dem natürlichen Geländeniveau und dem Schnittpunkt Wand/Oberkante Dachhaut (z.B. Dachziegel etc.). Es ist übrigens nicht zulässig, die Wandhöhe aufgrund von Geländeveränderungen (Aufschüttungen etc.) künstlich zu minimieren.

Zwerchgiebel, Widerkehr, Gegengiebel - drei unterschiedliche Begriffe für ein gleiches Bauteil !
Unter einem Zwerchgiebel ist prinzipiell eine überdimensionierte Dachgaube zu verstehen, die sich allerdings durch Wand-Fassadenvorsprünge etc. heraus entwickeln sollte.
Aus gestalterischen und funktionalen Erwägungen werden Zwerchgiebel oftmals Balkone vorgelagert.