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Bodenrichtwert

Bodenrichtwert-Liste

Gemäß §§ 193, 196 BauGB i.V.m. § 12 BayGaV sind vom Gutachterausschuss Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl zu ermitteln.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die in der Regel Erschließungsbeiträge und ggf. andere Beiträge nach dem KAG bzw. für Maßnahmen des Naturschutzes beinhalten. 

Der Gutachterausschuss im Bereich des Landkreises Starnberg veröffentlicht die Bodenrichtwerte in Listenform in Verbindung mit Ortsplänen in denen die einzelnen Richtwertzonen bildlich dargestellt werden.

Auskunft über die Bodenrichtwerte kann grundsätzlich jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten.  

Schriftliche Auskünfte sind gebührenpflichtig.

Seit dem 01.02.2012 erhalten Sie unverbindliche telefonische (kostenfreie) Auskünfte ausschließlich beim Bürgerservice des Landratsamtes Starnberg.

Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses dürfen seither nur noch verbindliche schriftliche (gebührenpflichtige) Bodenrichtwert-Auskünfte erteilt werden.

Anträge hier zu finden Sie unter Formblätter.

Antrag auf Bodenrichtwertauskunft nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) [PDF: 146 KB]

Bestellung Bodenrichtwertliste/Marktbericht [PDF: 145 KB]

 

Bodenrichtwertzonen

Die in dieser GeoLIS-Karte dargestellten Bodenrichtwertzonen zeigen die räumliche Ausbildung abgegrenzter Gebiete über die Bodenrichtwerte. Neben dem farblich markierten Grenzverlauf stellt die GeoLIS-Karte den Namen und Nummer der Bodenrichtwertzone dar. Diese beiden Informationen identifizieren eine Bodenrichtwertzone eindeutig und helfen so bei Anfragen an den Gutachterausschuss weiter. 

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Externer Link: GeoLIS.Bodenrichtwertzonen

ArcGIS-AppNutzen Sie die GeoLIS-Karten auf iPhones, iPads, Macs und Android-Geräten

 

 

Control playweitere Details zu Bodenrichtwerte und Gutachterwesen im GeoLIS

 

Bodenrichtwert-Listen

1962/63 wurden die Landkreise erstmals verpflichtet, Richtwerte zu veröffentlichen.

Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses liegen Bodenrichtwertlisten zu den nachfolgend aufgeführten Stichtagen vor:

Stichtag

Ermittlungszeitraum

Inhalt

Bemerkung

31.12.1963

Jan. 1962 - Dez. 1963

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1965

Jan. 1964 - Dez. 1965

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1967

Jan. 1966 - Dez. 1967

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1969

Jan. 1968 - Dez. 1969

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1971

Jan. 1970 - Dez. 1971

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1973

Jan. 1972 - Dez. 1973

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1975

Jan. 1974 - Dez. 1975

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1977

Jan. 1976 - Dez. 1977

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1979

Jan. 1978 - Dez. 1979

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1980

Jan. 1980 - Dez. 1980

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1982

Jan. 1981 - Dez. 1982

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1984

Jan. 1983 - Dez. 1984

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1986

Jan. 1985 - Dez. 1986

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1988

Jan. 1987 - Dez. 1988

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1990

Jan. 1989 - Dez. 1990

Richtwerte für Bauland

"von - bis"-Wert

31.12.1992

Jan. 1991 - Dez. 1992

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (ohne GFZ-Angabe)

31.12.1994

Jan. 1993 - Dez. 1994

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.1995

Jan. 1995 - Dez. 1995

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.1998

Jan. 1996 - Dez. 1998

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.2000

Jan. 1999 - Dez. 2000

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.2002

Jan. 2001 - Dez. 2002

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.2004

Jan. 2003 - Dez. 2004

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

31.12.2006

Jan. 2005 - Dez. 2006

Richtwerte für Bauland

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

 31.12.2008

Jan. 2007 - Dez. 2008 

Richtwerte für Bauland &

Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)

 

 

Richtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Durchschnittswert (inkl. "von - bis"-Wert)

31.12.2010 Jan. 2009 - Dez. 2010
Richtwerte für Bauland &
 Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)
     Richtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittswert (inkl. "von - bis"-Wert)
31.12.2012 Jan. 2011 - Dez. 2012 Richtwerte für Bauland & Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)
    Richtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittswert (inkl. "von - bis"-Wert)
31.12.2014 Jan. 2013 - Dez. 2014 Richtwerte für Bauland & Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)
    Richtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittswert (inkl. "von - bis"-Wert)
31.12.2016 Jan. 2015 - Dez. 2016 Richtwerte für Bauland & Durchschnittswert (mit GFZ-Angabe)
    Richtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Durchschnittswert (inkl. "von - bis"-Wert)

Die Bodenrichtwertliste zum Stichtag 31.12.2018 erscheint am 30.06.2019!

 


 

Erstellung und Anwendbarkeit der Bodenrichtwerte

Die Aufgabe zur Erstellung der Bodenrichtwerte ist dem Gutachterausschuss gemäß § 193 Abs. 3 BauGB, § 196 BauGB und § 12 BayGaV übertragen.

Als Grundlage für die Bodenrichtwertermittlung werden die in der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) erfassten Daten von unbebauten bzw. von bereinigten Grundstücken (Abbruchobjekten) eines bestimmten Zeitraumes herangezogen und immer zum Ende eines Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt (§ 12 BayGaV). Zum Beispiel wurden aus dem Ermittlungszeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2014 die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2014 beschlossen.

Die ermittelten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

 

Bodenrichtwerte für Bauland

Die Bodenrichtwerte für Bauland sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche mit der angegebenen wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ), sowie auf baureifes, erschließungsbeitragsfreies (erschlossenes) Land in einem ganzen Ort, bzw. Ortsteil oder einer Bodenrichtwertzone innerhalb eines Ortes.
Die angegebene WGFZ stellt lediglich den Bezug zu dem angegebenen Richtwert her. Die baurechtliche Umsetzbarkeit ist ggf. über einschlägige Verfahren zu prüfen.

Unter baureifem Land versteht man Flächen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung geeignet, nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaubar und ausreichend erschlossen sind.

Weicht die maximal zulässige bauliche Nutzung (WGFZ) vom WGFZ-Bezug des Bodenrichtwertes ab, so ist dies bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen. Für die Umrechnung der unterschiedlichen Geschossflächenzahlen wurden die GFZ-Umrechnungskoeffizienten (Beschreibung siehe Ende der Seite) des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München angewendet.

 

Wichtige Anmerkung:
Aufgrund der Erkenntnisse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Starnberg wird es für marktgerecht erachtet, auf die bis zum Jahr 1999 in der Landeshauptstadt München verwendeten Umrechnungsfaktoren zurückzugreifen, obwohl diese ab dem Jahr 2000 eine Aktualisierung erfahren haben.

Erläuterung zur Geschossflächenzahl / wertrelevante Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO).

GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche

Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen zu ermitteln (§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO).

Wird der Bodenrichtwert auf die bauliche Nutzung in Form des Verhältnisses von Geschossfläche zur Grundstücksfläche (GFZ) bezogen, sind gemäß § 6 Abs. 1 ImmoWertV auch die Flächen zu berücksichtigen, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ).

Bei der Auswertung der Kaufpreissammlung bzw. der Bodenrichtwertermittlung werden somit durch den Gutachterausschuss – abweichend von den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) – die Flächen von Verkaufsräumen und Aufenthaltsräumen (in Anlehnung an Art. 45 ff. BayBO) anderer Geschosse (die nicht als „Vollgeschosse“ gelten = NVG), einschließlich der zu ihnen gehörenden bzw. sie erschließenden Flure, Sanitär-, Treppen- und Aufzugsräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitgerechnet.
(Wenn keine genehmigten Pläne für das auszuwertende Grundstück vorhanden sind, wird durch den Gutachterausschuss z.B. für die Geschossfläche im Dachgeschoss (NVG) je nach Art und Bauweise unter Berücksichtigung der realisierbaren Wohnfläche meist ein Berechnungsansatz von 0,5 bis 0,6 unterstellt.)

Der Begriff „Vollgeschosse“ ist in Art. 2 Abs. 5 der BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 4. August 1997) definiert – diese Vorschrift gilt nach Art. 83 Abs. 7 BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007) i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO insoweit auch weiterhin:
„Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche.“

Wir bitten zu beachten, dass die durch den Gutachterausschuss auf die Bodenrichtwerte bezogene wertrelevante GFZ:
- nicht in jedem Fall identisch mit der GFZ im aktuellen baurechtlichen Sinn ist!!
- keine Information über die tatsächliche Bebaubarkeit des abgefragten Grundstücks ist!!

 

Weiler oder Splittersiedlungen (faktisches Bauland im Außenbereich)

Die ermittelten Bodenrichtwerte für Weiler oder Splittersiedlungen im Außenbereich („S-„Zonen) beziehen sich ausschließlich auf baurechtlich sanktionierte Liegenschaften.
Bei Flächen, die nicht durch eine gemeindliche Satzungen überplant wurden (= W § 35) wird die Einholung eines klärenden  Bauvorbescheides daher bei Verwendung des Bodenrichtwertes dringend angeraten. Zudem ist i.d.F. der angegebene Bodenrichtwert nur für den „Baulandteil von max. 1.000m² “ des Gesamtgrundstückes anwendbar - die darrüberhinausgehenden Flächen sind mit dem Richtwert „LW-Grundstücke in Ortsnähe“ anzusetzen.

Bodenrichtwerte für Seeufergrundstücke

Seeufergrundstücke werden anhand folgenden Kategorien unterschieden:

1.    Seeufergrundstücke mit Baurecht (Wohnbebauung)

2.    Anlandungs-/Wasserflächen, die vom „Seebesitzer“ an Privatleute (Eigentümer der angrenzenden ggf. bebauten Grundstücke) verkauft werden

3.    Seeufergrundstücke mit oder ohne Hütten zur Freizeitnutzung (ca. 200 m²), die auf dem freien Markt gehandelt werden (es ist davon auszugehen, dass die Möglichkeit einer legalen Umzäunung den Bodenrichtwert zum Stichtag geprägt hat)

Für Seeufergrundstücke gelten die Bodenrichtwerte nur soweit explizit ein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen wurde.Grundstücke mit direktem Zugang zu einem der Seen im Landkreis werden nur sehr sporadisch verkauft.Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist in der Regel empfehlenswert.Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche GrundstückeEs wurden die land- und forstwirtschaftlichen Verkäufe der letzten Jahre recherchiert und ausgewertet. Aufgrund der geringen Datenmenge konnte der Bodenrichtwert nur landkreisweit beschlossen werden.Erstmals kann ab dem Jahr 2010 für die landwirtschaftlichen Grundstücke die durchschnittliche Grundstücksgröße und die durchschnittliche Bonität auf die die Auswertung basiert zur Information angegeben werden.Bei den forstwirtschaftlichen Grundstücken (Waldverkäufe) entspricht der Preis "inklusive" eines eventuellen Bestandes, unbeachtet der Art und dem Alter.

Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland, Rohbauland und Sonderbauflächen

Im Landkreis Starnberg besteht kein auswertbarer Grundstücksmarkt für Bauerwartungs- und Rohbauland sowie Sonderbauflächen, aus diesem Grund konnte kein Bodenrichtwert festgesetzt werden.Eventuelle Wohnbauflächen für Einheimische (sog. Einheimischenmodelle) wurden nicht berücksichtigt, da diese keinen „freien“ Markt darstellen, ebenso Verkäufe von baureifem Land für Reihenhausbebauung (insbesondere Reihenmittelhäuser), da diese eine Verfälschung des Bodenrichtwertes (aufgrund der sehr hohen GFZ) zur Folge hätten.

Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau

Der Geschosswohnungsbau (mind. 8 WE) stellt ein eigenes Marktsegment dar. Dem Gutachterausschuss lagen nicht ausreichend viele Verkaufsfälle vor, um aus dem Datenmaterial einen Richtwert ableiten zu können.

Abweichung des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert


Abweichungen hinsichtlich des Grundstückszustandes - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.
Der Verkehrswert i.S. des § 194 BauGB sowie der Wert von Gebäuden kann durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder einen anderen Sachverständigen nur im Rahmen eines kostenpflichtigen Gutachtens festgestellt werden. 

 

Irgendwelche Ansprüche - vor allem gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder der Baugenehmigungsbehörde - können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben ! !

 

GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Einzelhäuser des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München*

Wichtiger Hinweis:

Bei der Durchführung von GFZ Umrechnungen weist der Gutachterausschuss auf nachfolgende Einschränkungen und Problembereiche hin:

  • Die Umrechnung bei großen GFZ-Unterschieden bleibt – wie auch bisher – problematisch. Hier gilt zu beachten, dass Grundstücke in stark unterschiedlichen GFZ-Bereichen auch ein wesentlich anderes Marktverhalten auslösen und daher neben der rechnerischen Transformation auch besonderer individueller Würdigung bedürfen.
  • Keinesfalls sollten Bodenwerte aus sehr niedrigen GFZ-Bereichen auf Grundstücke mit hoher GFZ umgerechnet werden, gleiches gilt umgekehrt. Liegen Vergleichspreise mit einer GFZ vor, die von der ”üblichen” GFZ im Umgriff des zu bewertenden Grundstücks stark nach unten oder oben abweichen, ist bei der Anpassung besonders auf unterschiedliche Lage-, Nutzungs- und Bebauungsmerkmale zu achten.

* Anmerkung:  Bei den vorgenannten Umrechnungsfaktoren handelt es sich um die Faktoren,
 die der Gutachterausschuß der Landeshauptstadt München bis 1999 verwendet hat.

 

GFZ

Faktor

GFZ

Faktor

0,20

0,485

0,61

0,661

0,21

0,485

0,62

0,668

0,22

0,486

0,63

0,675

0,23

0,487

0,64

0,682

0,24

0,488

0,65

0,690

0,25

0,489

0,66

0,698

0,26

0,491

0,67

0,706

0,27

0,493

0,68

0,714

0,28

0,495

0,69

0,722

0,29

0,497

0,70

0,730

0,30

0,500

0,71

0,738

0,31

0,503

0,72

0,746

0,32

0,506

0,73

0,754

0,33

0,509

0,74

0,762

0,34

0,512

0,75

0,771

0,35

0,515

0,76

0,779

0,36

0,519

0,77

0,787

0,37

0,523

0,78

0,796

0,38

0,527

0,79

0,805

0,39

0,531

0,80

0,814

0,40

0,535

0,81

0,865

0,41

0,539

0,82

0,870

0,42

0,544

0,83

0,876

0,43

0,549

0,84

0,882

0,44

0,554

0,85

0,888

0,45

0,559

0,86

0,894

0,46

0,564

0,87

0,900

0,47

0,569

0,88

0,907

0,48

0,575

0,89

0,914

0,49

0,581

0,90

0,921

0,50

0,587

0,91

0,928

0,51

0,593

0,92

0,935

0,52

0,599

0,93

0,942

0,53

0,605

0,94

0,949

0,54

0,612

0,95

0,957

0,55

0,619

0,96

0,965

0,56

0,626

0,97

0,973

0,57

0,633

0,98

0,982

0,58

0,640

0,99

0,991

0,59

0,647

1,00

1,000

0,60

0,654

   

 

Die GFZ-Umrechnung von GE bzw. SO-GE Grundstücken erfolgt linear!

 

Ansprechpartnerinnen

Frau Berchtold
Icon Telefon08151 148-421
Icon E-Mailgutachterausschuss@LRA-starnberg.de

Frau Berchtold

Fachbereich 40 Bauwesen - Verwaltung - Technik
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Strandbadstraße 2
82319 Starnberg
Telefon: 08151 148-421
Fax: 08151 148-11421
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Icon E-Mailgutachterausschuss@LRA-starnberg.de

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Die allgemeinen Öffnungszeiten des Landratsamtes sind:

Montag, Dienstag und Donnerstag    7.30 - 18 Uhr
Mittwoch    7.30 - 14 Uhr
Freitag    7.30 - 16 Uhr

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