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Erstellung und Anwendbarkeit der Bodenrichtwerte

Die Aufgabe zur Erstellung der Bodenrichtwerte ist dem Gutachterausschuss gemäß § 193 Abs. 3 BauGB, § 196 BauGB und § 12 BayGaV übertragen.

Als Grundlage für die Bodenrichtwertermittlung werden die in der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) erfassten Daten von unbebauten bzw. von bereinigten Grundstücken (Abbruchobjekten) eines bestimmten Zeitraumes herangezogen und immer zu Beginn eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl zu ermitteln.
(gesetzliche Regelung bis 2020: „immer zum Ende eines Jahres mit gerader Jahreszahl“)

Auch wenn die Richtwerte erst bis spätestens 30.06. bekannt gemacht werden müssen, gelten diese rückwirkend ab dem 01.01. des Jahres in dem sie veröffentlicht werden.

Geänderter Bodenrichtwertstichtag ab dem 01.01.2022 gemäß Mitteilung des Bayer. Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (Schreiben vom 29.12.2021):

„Nach § 221 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG), in der Fassung des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz GrStRefG) vom 26.11.2019 (BGBl. I S. 1794 ff.), sind der Hauptfeststellung die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde zu legen.

Das Baugesetzbuch (BauGB) wurde bereits an den geänderten Hauptfeststellungszeitpunkt angepasst. So lautet § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB nunmehr: „Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.“

Gegenüber der jetzigen Rechtslage verschiebt sich dadurch der Ermittlungszeitpunkt vom 31. Dezember auf den 1. Januar.

Im Rahmen der Grundsteuerreform auf Bundesebene wurde eine Länderöffnungsklausel eingeführt, die den Bundesländern in Bezug auf das Grundstückergesetz eine Abweichungsgesetzgebungskompetenz gewährt. Mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG), das am 1. Januar 2022 in Kraft tritt, hat Bayern hiervon Gebrauch gemacht.

Jedoch kann der neue Hauptfeststellungszeitpunkt in anderen Zusammenhängen relevant sein; eine abschließende steuerfachliche Einschätzung konnte das Staatsministerium der Finanzen und für Heimat nicht geben.

Zur Angleichung an den Ermittlungszeitpunkt der übrigen Bundesländer soll deshalb auch in Bayern eine entsprechende Anpassung erfolgen und § 12 der Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (BayGaV) dahingehend geändert werden, dass Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn und nicht mehr zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres mit gerader Jahreszahl zu ermitteln sind. Eine Änderung der BayGaV ist bereits angestoßen.

Für die Gutachterausschüsse bedeutet dies, dass der nächste Stichtag zur Ermittlung der Bodenrichtwerte damit bereits der 1. Januar 2022 ist.“

Die ermittelten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Kaufurkunden, denen außergewöhnliche Umstände zugrunde liegen (z.B. Einheimischen-Modelle, Verkäufe unter Verwandten oder spekulative Hintergründe) werden nicht verwendet.

Sofern in Richtwertgebieten keine oder nur wenig verwertbare Kaufverträge vorliegen, werden die Richtwerte im Rahmen der allgemeinen Tendenz der Bodenpreisentwicklung und anhand der Daten vergleichbarer Gebiete fortgeschrieben bzw. angepasst.

Basis für die Darstellung der Richtwertzonen ist die digitale Flurkarte zum Stichtag des Bodenrichtwertes.

Die dadurch entstehende parzellenscharfe Abgrenzung stellt lediglich die Zuordnung zu einer Zone dar. Die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks ist in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen und zu bewerten, insbesondere bei übergroßen Grundstücken in Randbereichen ist ggf. die Zuordnung einer Teilfläche zur angrenzenden Richtwertzone möglich.

Je nach Sachlage sind im Einzelfall zur Wertbestimmung Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.

Irgendwelche Ansprüche - vor allem gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, der Baugenehmigungsbehörde oder Land- und Forstwirtschaftsbehörden - können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus der Zugehörigkeit zu einer Bodenrichtwertzone hergeleitet werden.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben!

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