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Erläuterung zur Geschossflächenzahl / wertrelevante Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO).

GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche

Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen zu ermitteln (§ 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO).

Wird der Bodenrichtwert auf die bauliche Nutzung in Form des Verhältnisses von Geschossfläche zur Grundstücksfläche (GFZ) bezogen, sind gemäß § 6 Abs. 1 ImmoWertV auch die Flächen zu berücksichtigen, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen (wertrelevante Geschossflächenzahl – WGFZ).

Bei der Auswertung der Kaufpreissammlung bzw. der Bodenrichtwertermittlung werden somit durch den Gutachterausschuss – abweichend von den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) – die Flächen von Verkaufsräumen und Aufenthaltsräumen (in Anlehnung an Art. 45 ff. BayBO) anderer Geschosse (die nicht als „Vollgeschosse“ gelten = NVG), einschließlich der zu ihnen gehörenden bzw. sie erschließenden Flure, Sanitär-, Treppen- und Aufzugsräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitgerechnet.
(Wenn keine genehmigten Pläne für das auszuwertende Grundstück vorhanden sind, wird durch den Gutachterausschuss z.B. für die Geschossfläche im Dachgeschoss (NVG) je nach Art und Bauweise unter Berücksichtigung der realisierbaren Wohnfläche meist ein Berechnungsansatz von 0,5 bis 0,6 unterstellt.)

Der Begriff „Vollgeschosse“ ist in Art. 2 Abs. 5 der BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 4. August 1997) definiert – diese Vorschrift gilt nach Art. 83 Abs. 7 BayBO (Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007) i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO insoweit auch weiterhin:
„Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche.“

Wir bitten zu beachten, dass die durch den Gutachterausschuss auf die Bodenrichtwerte bezogene wertrelevante GFZ:
- nicht in jedem Fall identisch mit der GFZ im aktuellen baurechtlichen Sinn ist!!
- keine Information über die tatsächliche Bebaubarkeit des abgefragten Grundstücks ist!!

 

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