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Baustelle

6. Genehmigungsfreie Bauvorhaben

6.1 Das sogenannte Freistellungsverfahren (Art. 58 BayBO)

ist das Kernstück der Bauordnungsnovelle 1994,1998 und 2008. Nach diesem Artikel ist es möglich Gebäude ohne Baugenehmigung zu errichten, sofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Das Gebäude muss im Umgriff eines qualifizierten Bebauungsplans errichtet werden.
  • Es darf sich
  • um keinen Sonderbau handeln.
  • ansonsten fallen alle anderen Arten von baulichen Anlagen, außer sie sind nicht bereits selbst verfahrensfrei, unter diese Regelung.
  • die baulichen Anlagen müssen dem Bebauungsplan entsprechen.
  • Die Gemeinde muss erklären, dass kein Baugenehmigungsverfahren eingeleitet werden muss.
Wichtig:
Die Erschließung (Straße, Wasser, Kanal, Niederschlagswasser) muss gesichert sein, um freigestellt werden zu können.

 

Ablaufschema Freistellungsverfahren:

Wegweiser Bauen - Ablaufschema Freistellungsverfahren

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass jede Änderung von den freigestellten Bauplänen eine Baueinstellung bzw. ein Baugenehmigungsverfahren nach sich ziehen kann. Im ungünstigsten Fall kann es für den Bauwerber neben einen Zeitverlust zu einen kostenintensiven Rückbau kommen.

Wichtig:
Auch für Freistellungsverfahren gilt ab 01.01.2008 die 4-Jahresfrist zur Ausführung des Bauvorhabens, gerechnet ab der Erklärung der Gemeinde bzw. 1 Monat Einreichung der Unterlagen.

6.2 Beseitigung
In diesem Zusammenhang bedeutet Beseitigung immer der vollständige Abbruch einer baulichen Anlage (Art. 57 Abs. 5 BayBO). Teilabbrüche sind nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtig.

Neben den verfahrensfreien Abbruchvorhaben (Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO) wurde für Abbrüche ein Anzeigeverfahren bei der jeweiligen Gemeinde/Stadt und dem Landratsamt eingeführt. Beide Behörden sind mindestens einen Monat vordem Abbruchtermin zu informieren. Hierunter fallen alle abzubrechenden baulichen Anlagen, unabhängig wo sie errichtet sind, mit Ausnahme der o.g. genehmigungspflichtigen Teilabbrüche und der verfahrensfreien Abbrüche.

Im folgenden die Aufzählung verfahrensfreier Abbrüche:
  • bauliche Anlagen, die auch verfahrensfrei errichtet werden dürfen
  • freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
  • sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis 10m
Wichtig:
Der Abbruch eines Denkmals ist immer nach dem Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig, also niemals völlig genehmigungsfrei (vgl. hierzu Kapitel Sonstiges Pkt. Denkmalschutz).

Weiter zu beachten sind die Vorschriften über die Zweckentfremdung, die die Erhaltung von bestehendem Wohnraum zum Ziel haben (vgl. hierzu Kapitel Sonstiges Pkt. Zweckentfremdung).
6.3 Sonstige verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 BayBO)

Im o.g. Artikel sind alle verfahrensfreien (früher genehmigungsfreien) Bauvorhaben aufgeführt. Auf die wichtigsten Vorhaben wird nachstehend hingewiesen:

  • Garagen und Carports (auch sog. grenznahe Anlagen), sofern sie nicht im Außenbereich liegen. Voraussetzung: Die Gesamtlänge der Garage darf (je Grundstücksgrenze) nicht mehr als 9 m lang sein, und einer Fläche bis zu 50 m². Die mittlere Wandhöhe darf die Höhe von 3 m nicht überschreiten. Dabei darf eine Gesamtlänge aller baulichen Anlagen, die Abstandsflächen nicht einhalten auf einem Grundstück 15 m nicht überschreiten.
  • Gebäude (z.B. Gartengerätehütten etc.) mit einem Bruttorauminhalt bis zu 75 m³. Die Gebäude dürfen nicht im Außenbereich liegen, die sonstigen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung sind (z.B. Abstandsflächen) zu beachten.
  • Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung (frühere haustechnische Anlagen z.B. Heizung, Sanitär-/Elektroinstallationen oder Wärmepumpen etc.)
  • Feuerstätten ohne Größenbeschränkung (fallen unter die Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung) und Abgasanlagen (Kamine) in und an Gebäuden unabhängig von der Höhe. Freistehende Abgasanlagen nur bis 10 m Höhe.
  • Mauern einschl. Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich
  • Errichtung und Änderung von Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an der Dachoder Außenwandflächen sowie auf Flachdächern, im Übrigen (z.B. bei Aufständerung) bis zu einer Fläche bis zu 9 m². Gebäudeunabhängig bis zu einer Höhe von 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m.
  • die Änderung von Fenstern und Türen - die Errichtung und Änderung von Dachflächenfenstern - Außenwandverkleidungen (außer bei Hochhäusern), Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen
  • Einbau einzelner Aufenthaltsräume im Dachgeschoss (z.B. als Erweiterung einer unter dem Dachgeschoss liegenden Wohneinheit). Die Dachkonstruktion sowie die äußere Gestalt des Daches dürfen dabei nicht verändert werden
  • nichttragende und nicht aussteifende Bauteile (z.B. Trennwände etc.) auch vor der Fertigstellung der baulichen Anlage
  • die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden
Wichtig:
Alle o.g. genehmigungsfreien Bauvorhaben gelten nicht bei eingetragenen Baudenkmälern. Bei Baudenkmälern ist für jede Änderung eine Erlaubnis bei der Unteren Denkmalschutzbehörde (Frau Hagenbucher oder Frau Leiß, Zimmer 280) einzuholen.

 

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