Seiteninhalt

Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke

Auskünfte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Erstmals wurde eine Statistik über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Marktbericht 2001 veröffentlicht.

Hierfür wurden die land- und forstwirtschaftlichen Verkäufe der letzten Jahre (rückwirkend bis 1994) recherchiert und ausgewertet. Aufgrund der geringen vorliegenden Anzahl an Verkäufen konnte bisher allerdings nur ein landkreisweiter Durchschnitt herausgegeben werden, der zum einen die Landwirtschaftlichen Grundstücke (Acker, Grünland, usw.) zusammenfasst und zum anderen die Waldverkäufe (Nadel-, Laub- u. Mischwald / "inklusive" eines eventuellen Bestandes, unbeachtet seiner Art und Alter).

Bisher wurde die Statistik der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke alle zwei Jahre mit Veröffentlichung des Marktberichtes aktualisiert. Erstmalig mit Beschluss der Bodenrichtwerte für Bauland zum Stichtag 31.12.2008 wurden nunmehr auch die Richtwerte für land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke mitbeschlossen und veröffentlicht.

Baurechtliche Qualität von Grundstücken im Außenbereich

Außerhalb des bebauten Bereiches der Gemeinden ist die Qualität von Grundstücken ohne intensive bauplanungsrechtliche Überprüfung nicht zu erkennen.

Die Preisstruktur des Grund und Bodens wird durch die verschiedenartigen Möglichkeiten der Grundstücksnutzung bestimmt, welche sich aufgrund unterschiedlicher Bodenqualitäten sowie der örtlichen und räumlichen Lage ergeben.

In der Regel ist aber nicht die aktuelle tatsächliche Nutzung bestimmend für die Wertverhältnisse, sondern die vom Markt am höchsten bewertete Nutzungsmöglichkeit.

In § 3 ImmoWertV 2021 werden unter der Überschrift "Entwicklungszustand " bundeseinheitlich Begriffsbestimmungen zum Entwicklungszustand für Zwecke der Verkehrswertermittlung vorgegeben.

Flächen der Land- und Forstwirtschaft

„Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind." (§ 3 ImmoWertV 2021)

Es handelt sich um entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden.

Zur so definierten Qualität gehören auch land- und forstwirtschaftliche Flächen mit eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit (z.B. Wasserschutzgebiete, Schutz- und Bannwald). Ebenso werden von ihr Brachflächen im Außenbereich sowie Flächen, die aufgrund von Maßnahmen zur Reduzierung der landwirtschaftlichen Überproduktion stillgelegt sind, erfasst.

Diese Flächen werden als "Reine“ Fläche der Land- und Forstwirtschaft bezeichnet.

Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft

Einen weiteren Teilmarkt bilden die  „land- und forstwirtschaftlichen Flächen in direkter Ortsrandlage“ (§ 3  Abs. 1 ImmoWertV 2021  i.V.m. §§ 2, 5, 9 ImmoWertV 2021).

Es handelt sich hierbei um Flächen, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten, Seeufern geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.

Die besondere Lagegunst kann sich aus der Nähe dieser Flächen zu städtebaulich genutzten oder zur städtebaulichen Nutzung anstehender Flächen (Ausstrahlungsbereich) oder aus der besonderen Anziehungskraft der Umgebung, insbesondere einer landschaftlich schönen Gegend mit guten Verkehrsverhältnissen ergeben.

Bauerwartungsland

§ 3 Abs. 2 ImmoWertV 2021: "Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 5 ImmoWertV 2021), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“

Diese Erwartung kann sich z.B. auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen.

Feste Zeitgrenzen, innerhalb derer eine bauliche Nutzung erwartet werden kann, sind nicht vorgegeben. Der gesunde Grundstücksverkehr berücksichtigt allerdings nur, was nach allen Umständen tatsächlicher und rechtlicher Art auch "greifbar" ist.

Zu beachten ist, dass nach der genannten Definition die Qualität Bauerwartungsland nur angenommen werden kann, wenn sämtliche genannten Kriterien (Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit, Lage) gleichzeitig gegeben sind.

Der Wert des Bauerwartungslandes wird maßgeblich von der konkreten Aussicht bestimmt, dass das Grundstück in die nächst höhere Qualität "Rohbauland" hineinwächst. Neben dem Entwicklungszustand tritt demnach die Wartezeit bis zu einer baulichen Nutzung eines Grundstückes also die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung erforderlich sind, in den Vordergrund.

Zuständige Stelle

Geschäftsstelle Gutachterausschuss
40.1

Strandbadstraße 2
82319 Starnberg

08151 148-77414
08151 148-11414
gutachterausschuss@LRA-starnberg.de
DE-Mail: info@lk-starnberg.de-mail.de
Internet: https://www.lk-starnberg.de/40_1

Servicezeiten

Persönliche Besuche nach vorheriger Terminvereinbarung.

Montag: 8 Uhr bis 16 Uhr
Dienstag: 8 Uhr bis 16 Uhr
Mittwoch: 8 Uhr bis 14 Uhr
Donnerstag: 8 Uhr bis 18 Uhr
Freitag: 8 Uhr bis 14 Uhr