Der Vorbescheid
Die Rechtsgrundlage für den Vorbescheid ist Art. 71 BayBO.
Der Vorbescheidsantrag dient dazu, einzelne, konkrete Fragen eines Bauvorhabens im Vorgriff auf den Bauantrag zu klären und/oder Planungssicherheit für die Geltungsdauer (vgl. Art. 71 Satz 2 BayBO) des Vorbescheids zu gewährleisten.
Vorbescheidsanträge sind vor allem sinnvoll, wo grundsätzlich planungsrechtliche Probleme (am Ortsrand, in Splittersiedlungen etc.) auftreten können und vorerst Planungskosten und Zeit gespart werden sollen.
Eine Voranfrage bei der Gemeinde oder dem Landratsamt ist grds. nicht zu verwechseln mit einem offiziellen Vorbescheidsantrag, da die Bindungswirkung des Art. 71 BayBO dort nicht entsteht.
Die Fragen eines Vorbescheides
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Gegenstand des Vorbescheids können nach Art. 71 Satz 1 BayBO (nur) einzelne Fragen – auch eine Vielzahl – eines Vorhabens sein, die vom Prüfumfang des Art. 59 und Art. 60 BayBO abgedeckt sind. Darüber hinaus sind Fragen unzulässig. Nach dem Sinn und Zweck des Vorbescheids, eine bindende Wirkung zu erzeugen, sind einzelne Fragen des Bauvorhabens solche, über die in einer späteren Baugenehmigung zu entscheiden ist.
- Die einzelne Frage muss sich auf ein konkret-individuelles Vorhaben beziehen, sie können nicht nur abstrakt gestellt werden (eine Frage wie: Liegt das Grundstück bzw. das Vorhaben im Innenbereich, ist unzulässig). Reine Rechtsfragen sind im Vorbescheidsverfahren unzulässig und können nicht beantwortet werden.
zulässige Fragen im Innenbereich nach § 34 BauGB
Idealerweise stellen Sie die Frage nach den einschlägigen Einfügenskriterien (ggf. in Verbindung mit der Situierung des Vorhabens im Grundstück) nur oder zumindest auch in einer Frage, da sich Vorhaben gem. § 34 BauGB nur dann in die nähere Umgebung einfügen, wenn diese Parameter (Wandhöhe, Firsthöhe, Grundfläche und geschossige Wirkung, siehe dort) in einem Vergleichsgebäude im prägenden Umgriff vorliegen.
Beispiele für zulässige Fragen:
- Ist das Bauvorhaben gem. beiliegendem Lageplan (inklusive oder exklusive Erschließung) planungsrechtlich hinsichtlich Lage auf dem Baugrundstück zulässig?
- Ist das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung mit einer Grundfläche von L x B (=…m²), einer zweigeschossigen Wirkung, einer Wandhöhe von und Firsthöhe von…m planungsrechtlich zulässig?
- Ist die geplante Art der Nutzung (z.B. Wohnnutzung, bestimmte gewerbliche Nutzung) planungsrechtlich zulässig?
- Ist die geplante Bauweise zulässig (offen oder geschlossen)?
Hinweis: Bitte fragen Sie im Innenbereich gem. § 34 BauGB nicht die GRZ oder GFZ ab, da es sich hierbei um relative Werte handelt (Verhältnis GR/GF zur Grundstücksgröße), welche bei äußerlicher Betrachtung des Vorhabens nicht erkennbar sind. Auch die Anzahl der Vollgeschosse ist nicht von Relevanz, vielmehr ist die geschossige Wirkung abzufragen.
zulässige Fragen im qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB
Planungsrechtlich kann bei Nichtsonderbauten (Art. 59 BayBO) nur die Frage hinsichtlich einer Befreiung/Ausnahme gem. § 31 BauGB gestellt werden, da das Vorhaben ansonsten dem Freistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO unterliegen würde und die Bauaufsichtsbehörde hier nicht in der Prüfpflicht ist. Insoweit ist der Wortlaut des Art. 71 BayBO zu beachten, welcher eindeutig davon spricht, dass ein Vorbescheid „vor Einreichung des Bauantrags“ gestellt werden kann, die Beantragung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens gem. Art. 58 BayBO eben keinen „Bauantrag“ in diesem Sinne darstellt.
Beispiel für eine zulässige Frage:
Wird eine Befreiung von der Festsetzung Ziffer (…) des Bebauungsplanes … für die Errichtung eines Wintergartens außerhalb der Baugrenze mit den Maßen (…) x (…) erteilt?
Weitere Beispiele für grundsätzlich zulässige Fragen
- Wird eine Abweichung bei der Ermittlung der Stellplätze nach der GaStellV zugelassen? (Bitte Gründe beifügen)
- Wird eine Abweichung (Art. 63 BayBO) von der Einhaltung (…) zugelassen? (Bitte Gründe beifügen)
- Kann eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Abstandsfläche/n in erteilt werden? (Bitte Gründe beifügen)
- Nur bei Sonderbauten: Fragen zu Brandschutzvorschriften (wenn die Bauaufsichtsbehörde den Brandschutz in einem darauf folgendem Verfahren prüfen soll. Ansonsten wenden Sie sich bitte an Ihren Prüfsachverständigen)
Beispiele für unzulässige Fragen
- Liegt das Vorhaben in einem Mischgebiet?
- Ist die vorgesehene Teilung des Grundstückes zulässig?
- Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig?
- Welche GFZ ist zulässig?
- Welche Nutzungen sind möglich?
- Gibt es Vorschriften, die entgegenstehen?
- Kann das Vorhaben verfahrensfrei errichtet werden?
Was muss ich bei der Einreichung eines Vorbescheides vorlegen?
Wir möchten diesbezüglich darauf aufmerksam machen, dass diese Übersicht lediglich als „Hilfestellung“ dienen soll und kein Anspruch auf Vollständigkeit besteht.
- Vollständig ausgefülltes Antragsformular und ggf. Baubeschreibung
- Aktueller, amtlicher Lageplan (erhältlich beim Katasteramt)
- Lageplan (1:1000) mit Darstellung des Bauvorhabens incl. voraussichtlicher Maße sowie den Abständen zu den Grundstücksgrenzen sowie zu bestehenden Gebäuden, wenn die Lage abgefragt wird
- Grundrisse und Schnitte, die zur Beantwortung der gestellten Frage erforderlich sind
- sonstige Nachweise und Berechnungen, soweit sie für die zu entscheidenden Fragen und zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind, beachten Sie auch hier unbedingt die Vorgaben der BauVorlV.
- Prüfung der Erschließung: JA/NEIN. Die Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens beinhaltet auch immer die Frage der gesicherten Erschließung, da es sich hierbei um ein Tatbestandsmerkmal einer jeden baurechtlichen Genehmigungsgrundlage der §§ 29 ff BauGB handelt. Es empfiehlt sich, die Erschließung auszuklammern, wenn diese nicht aus besonderen Gründen Antragsgegenstand sein soll. U.U. kann die Frage der Erschließung ohne Not zu erheblichen Verzögerungen bei der Verbescheidung führen, z.B. wenn ein Sickertest nachgeliefert werden muss oder zunächst eine Dienstbarkeit über ein Wegerecht zu bestellen ist. Die Nachweise sind dann im späteren Bauantragsverfahren ohnehin zu liefern. (Hinweis: Sollte von der Prüfung abgesehen werden, ist dies schriftlich im Vorbescheidsantrag anzugeben. Ansonsten sind alle erforderlichen Nachweise zur Erschließung (siehe Rubrik „die gesicherte Erschließung“) bereits im Vorbescheidsverfahren vorzulegen.
- Absehen der Nachbarbeteiligung gem. Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO: JA/NEIN (Hinweis: Unabhängig von der Beteiligung der Nachbarn im Rahmen des Vorbescheidsverfahrens ist im Rahmen eines evtl. folgenden Baugenehmigungsverfahrens in jedem Fall eine erneute Nachbarbeteiligung erforderlich.)
- Betriebs-/ Nutzungsbeschreibungen (insbes. bei der Frage nach der Zulässigkeit der Art der Nutzung)
- Abstandsflächenplan, sofern die Einhaltung der Abstandsflächen Prüfungsgegenstand der Bauvoranfrage ist, ggf. auch, sofern in diesem Zusammenhang bereits Probleme absehbar sind. Bitte beachten Sie an dieser Stelle, dass in dem Plan das geplante und natürliche Gelände anzugeben ist.
- Ordnungsgemäße Fragestellungen im Rahmen des Art. 59 und 60 BayBO (siehe oben)